Veelgestelde vragen

Bij de verkoop van een woning is een elektrische keuring verplicht. Zo weet de koper waar hij aan toe is. Is de installatie veilig of zijn er nog kosten om ze in orde te brengen? De verkoper moet het keuringsattest pas overhandigen aan de koper bij het verlijden van de akte. Maar voor die laatste is het dan natuurlijk al te laat. De attesten worden daarom best zo spoedig mogelijk opgesteld, zodat geïnteresseerde kopers al geïnformeerd kunnen worden. Tenzij anders vastgelegd in de verkoopakte is een elektrische keuring en laste van de koper. Een afgekeurde installatie moet je binnen de achttien maanden na het verlijden van de akte in orde stellen. In geval van een incident kan de verzekering anders dwars gaan liggen, omdat je niets hebt ondernomen om de installatie te regulariseren. Bovendien staan er soms mensenlevens op het spel, als er kans op elektrocutie is.

Voor de aanbouw van bijgebouwen aan een woning, zoals een veranda, een terrasoverkapping, een carport tegen de zijgevel, een annex met bijkeuken of een kleine gelijkvloerse uitbreiding, wordt de vergunningsplicht onder voorwaarden vervangen door een meldingsplicht.

Losstaande bijgebouwen tot 40m² die geen woonfunctie hebben, zoals een tuinhuis, serre, schuurtje, poolhouse of garage, komen in vele gevallen in aanmerking voor een vrijstelling van vergunning. De strikt noodzakelijke toegangen en opritten naar de woning kunnen ook vrijgesteld zijn van vergunning. De aanleg van een niet-overdekte constructie (siervijver, terras, zwembad, zonnepanelen...) kan vrijgesteld zijn van vergunning tot maximaal 80 m² per goed in de zijtuin en achtertuin. Reeds bestaande overdekte of niet-overdekte constructies moeten meegeteld worden bij de berekening van de maximale oppervlakte. Strikt noodzakelijke toegangen en opritten worden niet meegeteld bij deze maximale oppervlakte. De vrijstellingen gelden niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

Bouwovertredingen gaan over van eigenaar op eigenaar. Logisch dus dat een kandidaat-koper wil weten of alles gebouwd is conform de stedenbouwkundige voorschriften. Als niet alles conform de stedenbouwkundige voorschriften gebouwd is, dient dit minstens vermeld te worden in de compromis en ook in de uiteindelijke akte. Tussen de compromis en de notariële akte zullen de koper en ook de notaris nog heel wat opzoekwerk gaan verrichten. Het zou spijtig zijn tijdens deze periode te moeten constateren dat de verkoop niet kan doorgaan omwille van een bouwovertreding. Het heeft dus weinig zin om eventuele overtredingen als verkoper te verzwijgen en het valt zeker ook niet goed te praten. Ons kantoor zal bij een verkoop contact opnemen met de dienst stedenbouw van de stad waar het goed gelegen is, om na te gaan in hoeverre een regularisatie mogelijk is of wat er ondertussen onder het vrijstellingsbesluit valt. De instandhouding van een bouwovertreding is niet meer in alle gevallen strafbaar. Voordien bleef het misdrijf bestaan, zolang het onvergund bouwwerk bleef staan. De verjaríngstermijn is vijf jaar. Als binnen die periode de verjaring "gestuit" wordt, bijvoorbeeld door een proces-verbaal, dan begint er een nieuwe termijn van vijf jaar. Als een misdrijf verjaard is, wil dit niet zeggen dat het ondertussen vergund is. Het wil louter zeggen dat je niet meer tot afbraak of herstel in oorspronkelijke staat kan veroordeeld worden. Kopers die een stedenbouwkundige vergunning gaan aanvragen voor een wijziging of uitbreiding aan een goed met een bouwovertreding, gaan deze alsnog niet bekomen, vooraleer de overtreding eerst geregulariseerd werd.

De instandhouding blijft wel strafbaar (en dus geen verjaring), wanneer de onvergunde bouwwerken of constructies gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbare gebieden (natuurgebieden, bosgebieden, agrarische gebieden met ecologische waarde of belang...), onaanvaardbare stedenbouwkundige hinder veroorzaken voor omwonenden of een ernstige inbreuk vormen op de essentiële bestemmingsvoorschriften.

Met de verkoop van een onroerend goed komt er geen einde aan de bestaande huur. Of de huurder opgezegd kan worden, is afhankelijk van het huurregime. Bij een contract van korte duur (vaste termijn, minder dan drie jaar) kan de koper de overeenkomst niet beëindigen voor de vervaldag. Bij een standaardhuurovereenkomst (contract van 9 jaar – ook wel 3-6-9 genaamd) kan de koper de verhuurder opzeggen met in achtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. Die termijn vangt aan op de eerste dag van de maand die volgt op het verlijden van de notariële akte. Bij een niet-geregistreerde huurovereenkomst is dit drie maanden. De huurder kan de koper tijdens deze opzegperiode een tegenopzeg doen, mits in achtneming van een opzegtermijn van 1 maand, te rekenen vanaf de eerste dag van de maand volgend op het aangetekende schrijven van tegenopzeg.

In Vlaanderen moet je bij de aankoop van vastgoed meestal verkooprechten betalen, ook wel bekend als registratierechten. Deze worden berekend op basis van de aankoopprijs van het pand en verschillen naargelang het type vastgoed (bijvoorbeeld woning, bouwgrond, nieuwbouw, etc.).

Echter, in sommige gevallen, zoals bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of een bouwgrond met de intentie om te bouwen, kan het zijn dat je in plaats van verkooprechten de btw (Belasting over de Toegevoegde Waarde) moet betalen. Dit geldt vooral wanneer de verkoper (meestal een projectontwikkelaar of aannemer) btw aanrekent op de verkoopprijs. Het tarief van btw op vastgoed varieert, maar is meestal 21%.

Een compromis bij de koop en verkoop van vastgoed is een soort contract waarin de koper en verkoper afspraken maken over zaken zoals de prijs van het huis/appartement, wanneer de overdracht plaatsvindt en eventuele speciale voorwaarden. Dit document zorgt ervoor dat beide partijen weten waar ze aan toe zijn voordat de verkoop definitief wordt afgerond. 

Een compromis bij de koop en verkoop van een huis is bindend voor zowel de koper als de verkoper. Dit betekent dat beide partijen zich moeten houden aan de afspraken die in het compromis zijn vastgelegd. 

In België, volgens de Vlaamse wetgeving, kun je een woning, handelspand of bedrijfsgebouw contant aankopen. Het is echter belangrijk om te weten dat er strenge regels zijn om witwassen van geld te voorkomen. Bij grote contante transacties moeten zowel de koper als de verkoper extra stappen ondernemen, zoals het invullen van meldingsformulieren bij de notaris en het verstrekken van gedetailleerde informatie over de herkomst van het geld.

Verhaalbelasting is een term die wordt gebruikt in het kader van onteigeningsprocedures voor vastgoedontwikkeling. Het verwijst naar een belasting die wordt opgelegd aan de eigenaars van de grond die wordt onteigend voor de ontwikkeling van openbare voorzieningen, zoals wegen, spoorwegen of andere infrastructuurprojecten. De eigenaars worden dan "verhaalbaar" gesteld voor een deel van de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling of de onteigening van hun grond. De hoogte van de verhaalbelasting en de specifieke regels kunnen variëren afhankelijk van de wetgeving en het juridische kader in een bepaald land of regio.

Je bent eigenaar

Als eigenaar van een woning ben je in principe niet wettelijk verplicht om een brandverzekering af te sluiten. Een uitzondering hierop is de regel die je als eigenaar van een huurwoning verplicht, om een verzekering af te sluiten tegen mogelijke lichamelijke schade en letsels aan de bewoners van het pand als gevolg van brand. Dergelijk risico kan in de brandverzekering worden opgenomen, maar kan ook deel uitmaken van je familiale verzekeringspolis.

Je bent huurder

Als huurder ben je zelf verantwoordelijk voor:

• De verzekering van je inboedel. Deze verzekering omvat onder meer je meubels, decoratie en door de huurder bekostigde verfraaiingswerken (nieuw behangpapier, een laminaatvloer…).
• Je huurdersaansprakelijkheid voor het gebouw.

Bij een schadegeval, waarvoor de huurder wordt geacht verantwoordelijk te zijn, zal de brandverzekeraar van de eigenaar zich tot de huurder richten. Weet dat de wetgever ervan uitgaat dat de huurder aansprakelijk is voor de schade, tenzij hij/zij het tegendeel kan bewijzen. Als je ook het zogenaamde verhaal van derden' laat meeverzekeren, dan zal je verzekeraar ook tussenkomen in de vergoeding van de schade geleden door buren. Een voorbeeld daarvan is dat je badkamer onder water loopt, omdat je bent vergeten de kraan dicht te draaien en er hierdoor ook schade is bij de onderbuur.

Let op met "Afstand van verhaal". Vaak heeft de eigenaar in zijn brandverzekeringspolis een "afstand van verhaal" laten opnemen. We raden aan om toch een eigen brand- en schadeverzekering af te sluiten. Schade aan de inboedel van de huurder of schade door de huurder veroorzaakt aan derden vallen immers nooit onder "afstand van verhaal'.

Bij het overlijden van de enige huurder wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen van de huurder binnen die termijn de verhuurder schriftelijk hebben geïnformeerd de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Bij ontbinding van rechtswege, is er aan de verhuurder een schadevergoeding verschuldigd van één maand huur. Indien het goed niet na twee maanden na overlijden werd ontruimd, kan de verhuurder vorderen dat de rechter een curator aanstelt die de inboedel zal leegmaken en verkopen.

Bij het overlijden van de verhuurder neemt de huurovereenkomst niet automatisch een einde. Alle rechten en plichten van het huurcontract worden overgedragen op zijn erfgenamen.

Net als de huurder heeft ook de verhuurder het recht om de huurovereenkomst op te zeggen. Al wordt die geconfronteerd met een veel strenger kader. Allereerst kan hij de huurovereenkomst niet eender wanneer en om eender welke reden beëindigen, dit kan enkel mits inachtname van een opzeg van 6 maanden en in volgende situaties:

• Opzegging voor eigen gebruik of door familieleden
• Opzegging voor het uitvoeren van grondige renovatiewerken of afbraak
• Opzegging na 9 jaar tegen het einde van de huurovereenkomst
• Opzegging zonder reden, na de eerste of tweede driejarige periode, mits betaling van een schadevergoeding van negen of zes maand huur.

Wens je als verhuurder je huurcontract op te zeggen? Onze experten staan u op maat met raad en daad bij.

Bij een woninghuurovereenkomst heeft de huurder op ieder moment de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, met in achtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Deze termijn neemt een aanvang de eerste dag van de maand volgend op de aangetekende zending.

Indien je bij een huurovereenkomst van 9 jaar (standaardhuur 3-6-9) als huurder de overeenkomst beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, zal je een wederverhuringsvergoeding moeten betalen aan de verhuurder van drie, twee of één maand, naar gelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, tweede of derde lopende jaar. Bij huurovereenkomsten van korte duur, worden deze termijnen teruggedrongen naar anderhalve, één of een halve maand voor dezelfde respectievelijke termijnen.

Wens je als huurder je huurcontract op te zeggen? Maak dan gratis gebruik van dit handige formulier.

Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd, tegensprekelijk verslag waarin de staat van het goed wordt beschreven aan de hand van allerlei foto’s en omschrijvingen. Het is een essentieel document bij de huur van de woning, waarbij de wet verplicht om telkens bij het begin en einde van een huurcontract op te maken. De plaatsbeschrijving bij intrede dient verplicht ter registratie worden aangeboden.

Het doel van de plaatsbeschrijving is om duidelijkheid te creëren voor zowel de huurder als de verhuurder, beide partijen hebben hier dus belang bij. Goede afspraken en een duidelijk beeld op de staat van het goed maken goede vrienden. Het biedt bescherming voor zowel huurder als verhuurder en zorgt voor een objectieve vergelijking op het einde van de verhuur.

Een plaatsbeschrijving kan worden opgemaakt door een vastgoedmakelaar, door partijen onderling of door een extern onafhankelijk expert. De kost voor opmaak van de plaatsbeschrijving wordt zowel door de huurder als door de verhuurder voor een gelijke helft gedragen. Bij Lissens geven we steeds de voorkeur om te werken met een externe onafhankelijke expert. Deze expert kan immers geen enkele vorm van partijdigheid aannemen en zal altijd volledig objectieve vaststellingen doen. Daarnaast is dit de dagdagelijkse job van een expert plaatsbeschrijvingen: zij kennen hun job als geen ander en levert het meest volledige verslag. Zo vermijden we discussie achteraf.

Een huurwaarborg heeft als doel de verhuurder een zekerheid te bieden dat de huurder zijn financiële of onderhoudsverplichtingen uit de huurovereenkomst zal nakomen. Een waarborg is geen wettelijke verplichting, maar wordt wel zeer sterk aangeraden. Het bedrag van de huurwaarborg is vrij te kiezen, met een maximum van het equivalent van drie maanden huur bij woninghuur.

Een waarborg kan vier verschillende vormen aannemen, die bij wet zijn vastgelegd. Een huurwaarborg cash betalen is verboden.

1. Een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder.
2. Een zakelijke zekerheidsinstelling op naam van de huurder, bijvoorbeeld bij Korfine.
3. Een waarborg door het OCMW;
4. Een persoonlijke borgstelling van een derde natuurlijk persoon of rechtspersoon.

Je kan de waarborg een beetje vergelijken met een spaarrekening waar je gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet aan kan. De waarborg zal na afloop van de huur steeds worden vrijgegeven na voorlegging van een akkoord tussen huurder en verhuurder, onder aftrek van eventueel nog verschuldigde bedragen. Bij gebreke aan onderling akkoord, kan deze ook worden vrijgegeven op basis van een uitvoerbare beslissing van de vrederechter.

Bij het verlaten van de huurwoning krijgt de huurder normaliter de huurwaarborg met intresten terug, behalve indien er huurschade wordt vastgesteld tijdens de plaatsbeschrijving (link naar de plaatsbeschrijving zetten!). Indien er schade wordt vastgesteld zal deze schade worden afgehouden van de huurwaarborg.

Bij Lissens ontzorgen we je in dit proces en zorgen wij voor de opening van een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Bij het verlaten van de huurwoning doen wij ook het nodige voor de vrijgave van deze waarborg.

Nog vragen bij de huurwaarborg? Contacteer onze huurexperts!